Najprv si uveďme na správnu mieru za akých okolností podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti vo vlastníctve fyzickej osoby dani z príjmu.

Daň z príjmu z predaja kapitálového majetku (teda nehnuteľnosti) sa platí z rozdielu medzi obstarávacou cenou, t. j. cena za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť predali = základ dane.

‍Zároveň ale existujú podmienky, kedy ste ako daňovník oslobodený od platenia dane z príjmu:

• Ak predávate nehnuteľnosť po uplynutí 5 ročného obdobia od jej nadobudnutia (nehnuteľnosť je nezaradená v obchodnom majetku)
• Ak ste nadobudli nehnuteľnosť dedením (resp. postupným dedením) v priamom rade* alebo niektorým z manželov a uplynulo 5 ročné obdobie od nadobudnutia tejto nehnuteľnosti poručiteľom (nehnuteľnosť je nezaradená v obchodnom majetku)
• Po uplynutí 5 ročného obdobia od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku ( nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku)
• Ak bola nehnuteľnosť vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov ( v rámci tzv. reštitučných zákonov)

*O dedení v priamom rade hovoríme, ak ide o dedenie medzi priamymi predkami a potomkami t. j. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci.

Ak spĺňate jednu z vyššie uvedených podmienok, ste od platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti oslobodený a takýto príjem v daňovom priznaní neuvádzate.

Naopak, ak ste sa nenašli vo vyššie spomenutých výnimkách, v daňovom priznaní uvádzate príjem z predaja nehnuteľnosti, a k nemu prislúchajúce výdavky v VIII. oddieli daňového priznania,  tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky.

Vzor:

‍

Príklad 1: Zdedili ste dom po otcovi v roku 2017, v roku 2019 ho predávate. Váš otec (poručiteľ) dom kúpili v roku 2005. Daň za predaj nehnuteľnosti nemusíte platiť pretože medzi momentom nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom a momentom predaja je viac ako 5 rokov.

‍

‍

Príklad 2: Rovnaký scenár ako vyššie, ale dom ste nezdedili po otcovi, ale po bratovi (t.j. dedením v nepriamom rade). Daň za predaj nehnuteľnosti musíte zaplatiť, pretože medzi momentom nadobudnutia domu v dedičskom konaní (2017) a predajom (2019) uplynulo menej ako 5 rokov. 

Od kedy plynie lehota 5 rokov?

V tejto súvislosti je kľúčové definovať moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva, od ktorého sa táto 5 ročná lehota odvíja. To závisí od spôsobu, ktorým ste nehnuteľnosť získali, a síce:

• Ak sa nehnuteľnosť prevádzala na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.  
• Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa.
• Deň vyradenia z obchodného majetku predávajúceho je deň, kedy fyzická osoba o danej nehnuteľnosti naposledy účtovala alebo ju evidovala v daňovej evidencii.
• Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia. 
  

Zároveň je dôležitým faktom aj moment, kedy vám vzniká povinnosť príjem zdaniť. Posudzuje sa deň, kedy ste prijali prvú platbu / preddavok, alebo deň kedy ste uzavreli zmluvu o prevode nehnuteľnosti, pričom sa berie do úvahy deň, ktorý nastal skôr.

V preklade to znamená, že keď podpíšte hoci aj rezervačnú zmluvu (teda zmluvu o budúcej kúpnej zmluve) skôr ako uplynie lehota 5 rokov, nesplnili ste podmienku pre oslobodenie od dane z príjmu.

Uplatnenie výdavkov 

Pokiaľ nespĺňate podmienky pre oslobodenie od platenia dane a podávate daňové priznanie, môžete si uplatniť výdavky pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti.

Aj tu je dôležité rozlišovať medzi spôsobmi nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.

Pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena.

Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31.12.2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena uvedená v osvedčení o dedičstve); pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve

Ako je to teda s posudkom na určenie ceny v čase darovania?

Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.

Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena - určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom (ktorý Vám vypracuje súdny znalec špeciálne pre tento prípad).

V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t.j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva), ktorú preukážete nadobúdaciu zmluvou darcu (viac o nadobúdacej zmluve TU).

‍

‍

TIP: Aké ďalšie výdavky si môžem uplatniť na poníženie daňového základu

Medzi výdavky patria aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely (kam radíme napríklad hnuteľný majetok, ktorý nie je pevne spojený s nehnuteľnosťou).

Patria sem aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku (teda kúpu nehnuteľnosti) alebo jeho výstavbu (náklady spojené s výstavbou rodinného domu); kam patrí aj:

• provízia realitnej kancelárii, prípadne poplatky spojené s prevodom,
• úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti (dokladáte úverovú zmluvu kde sa to dá skontrolovať), pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom (poplatok za poskytnutie úveru),
• pri výstavbe sú to všetky faktúry a iné daňové doklady za prácu a materiál z jasným uvedením účelu výstavby predmetnej nehnuteľnosti, ktorej sa daňové priznanie týka,
  

Príklad 3: V roku 2016 ste kúpili nehnuteľnosť za 80 000 eur, v roku 2017 ste ju zrekonštruovali za 10 000 eur a v roku 2019 ste ju predali za 110 000 eur.

Keďže ste neboli vlastníkov viac ako 5 rokov, od dane nie ste oslobodený, zároveň si však môžete uplatniť výdavky na rekonštrukciu. V konečnom dôsledku je základ dane 110 000 eur (príjem) - 80 000 eur (kúpna cena)  - 10 000 eur (rekonštrukcia) = 20 000 eur.

Je treba myslieť aj na zdravotné odvody?

Tu budete možno viacerí prekvapení, ale áno, príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 14 % z vymeriavacieho základu ( 7 % v prípade osoby so zdravotným postihnutím). Zaplatené zdravotné odvody si ale môžete následne uplatniť v daňovom priznaní nasledujúci rok ako výdavok.

Príklad 4: Kúpili ste nehnuteľnosť v roku 2016 za 45 000 eur, predávate ho v roku 2019 za 60 000 eur. Predávate nehnuteľnosť po 3 rokoch, preto ste povinný zaplatiť daň. Základ dane je 15 000 eur, z čoho Vám vychádza daň (19%) vo výške 2 850 eur. Základ dane sa taktiež rovná vymeriavaciemu základu pre zdravotné odvody (14%), čiže Vám zdravotná poisťovňa vypočíta nedoplatok na zdravotnom poistení vo výške 0,14 x 15 000 = 2 100 eur. 

Zaplatené poistné (2 100 eur) si môžete uplatniť v daňovom priznaní v nasledujúcom daňovom období (teda o rok) ako daňový výdavok. Tým pádom sa vám budúci základ dane zníži o túto sumu a v ideálnom prípade môžete požiadať o vrátenie daňového preplatku.

zdroj: Finančná správa, Podnikajte.sk

Support linka finančnej správy, ktorá funguje prekvapivo dobre

V prípade ak Vám vznikli nejaké nezodpovedané otázky alebo riešite špecifický prípad a nie ste si istý, či ste si správne odhadli daňovú povinnosť, odporúčame telefonickú linku finančnej správy, ktorá funguje vynikajúco. Sami si tam často overujeme niektoré prípady, ktoré riešime. Stačí ak zavoláte na 048/431 72 22, najprv Vás zdvihne telefonický automat, ale môžete rovno zadať klapku 311 (daň z príjmu z kapitálového majetku pre fyzické osoby). Odporúčame mať nachystané po ruke všetky podklady, aby ste pri vysvetľovaní zbytočne nezdržiavali. Zatiaľ nám vždy zodpovedali všetky otázky.

‍

‍

‍