Plánujete predaj bytu alebo domu, ktorý ste nadobudli darom? Pred tým ako sa pustíte do predaja, by ste si mali dobre spočítať, či budete povinný z predajnej ceny zaplatiť daň a ak áno v akej výške. 

‍

Najprv, kedy ste od platenia dane oslobodený?

Oslobodení od dane z predaja ste v týchto prípadoch:

• Ak predávate nehnuteľnosť po uplynutí 5 ročného obdobia od jej nadobudnutia, zároveň ide o jediný prípad, kedy pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním neplatíte žiadny daň z predaja.

Pre ostatné prípady platí aj nasledovné:

• Ak ste nadobudli nehnuteľnosť dedením (resp. postupným dedením) v priamom rade. ‍
• Po uplynutí 5 ročného obdobia odvyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku ( nehnuteľnosť je / bola zaradenádo obchodného majetku).
• Ak bola nehnuteľnosť vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov ( v rámci tzv. reštitučných zákonov).

To znamená, že v prípadoch podľa predchádzajúceho odstavca nemusíte platiť žiadnu daň z kúpnej ceny za predanú nehnuteľnosť.

‍

Ak sa Vás však výnimka podľa prvého odstavca netýka, teda nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním nevlastníte viac ako 5 rokov, daň z predaja nehnuteľnosti sa určí nasledovne.

Ako sa počíta daň z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním?

Daň sa určí ako 19% Vášho daňového základu. Daňový základ v tomto jednoduchom prípade, odmysliac Vaše iné príjmy (ako napr. výplata, predaj kapitálového majetku), sa určí ako predajná cena mínus vynaložené náklady / výdavky na nadobudnutie, udržiavanie a rekonštrukciu nehnuteľnosti.

‍

‍

Avšak daňový základ by bol príliš vysoký, ak by sme vychádzali z faktu, že nehnuteľnosť ste nadobudli darom, teda za výdavok = 0€. Ako teda určiť výdavok na nadobudnutie nehnuteľnosti, podľa ktorej sa vypočíta daň?

‍

Platí jednoduché pravidlo. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné určiť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. Podľa toho určíte výdavokna nadobudnutie nehnuteľnosti, ktorý sa odčíta od predajnej ceny.

A teda ak sa:

1. ‍Predáva alebo predala nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli darovaním a v čase darovania (to je kedy ste podpísali darovaciu zmluvu)by bol  príjem z jej predaja u darcu (ten kto Vám nehnuteľnosť daroval ) oslobodený, tak sa pri preukazovaní výdavku bude vychádzať z ceny stanovenej znalcom v čase darovania (cena stanovená znalcom na základe znaleckého posudku v čase darovania).
   
   Ten Vám radi vypracujeme, stačí kliknúť na objednávku vľavo dole a zvoliť účel ohodnotenie v čase darovania.
2. Predáva nehnuteľnosť a v čase darovania by nebol  príjem z jej predaja u darcu oslobodený   tak sa pri preukazovaní výdavku u obdarovaného berie obstarávacia cena zistená u darcu ( za čo to darca kedysi nehnuteľnosť nadobudol) - treba preukázať nejakou zmluvou ( kúpna zmluva, ktorou darca nehnuteľnosť kúpil / obstaral ).
   
   V tomto prípade nepotrebujete posudok, ale vydokladovať nadobúdaciu zmluvu darcu.

Ako funguje posudok nehnuteľnosti v čase darovania?

Najlepšie si to vysvetlíme na tomto príklade, kde darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov:

Ak by ste predali byt nadobudnutý darovaním za 100.000€, na rekonštrukciu ste vynaložili10.000€, Váš daňový základ by bol 90.000€. 

Od daňového základu však potrebujeme odpočítať výdavok na nadobudnutie. Keďže darca v tomto prípade nehnuteľnosť vlastnil viac ako 5 rokov, objednáte si posudok na Okposudok za účelom ohodnotenia nehnuteľnosti v čase darovania. My Vám do 4 dní dodáme posudok s hodnotou nehnuteľnosti v čase darovania napríklad 80.000€.

‍

Teda od daňového základu 90.000€ odčítame ešte výdavok na nadobudnutie nehnuteľnosti 80.000€ a teda výsledný daňový základ je 10.000€. Daň sa určí ako 19% daňového základu a teda v tomto prípade 1.900€.

Je treba myslieť aj na zdravotné odvody?

Tu budete možno viacerí prekvapení, ale áno, príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 14 % z vymeriavacieho základu ( 7 % v prípade osoby so zdravotným postihnutím). Zaplatené zdravotné odvody si ale môžete následne uplatniť v daňovom priznaní ako výdavok.

Príklad:

Základ dane z predošlého príkladu (10.000€) sa použije na určenie vymeriavaciemu základu pre zdravotné odvody (14%). Zdravotná poisťovňa na základe podaného daňové priznania, ktoré obsahuje aj príjem z predaja nehnuteľnosti, vypočíta poplatok na zdravotnom poistení a to tak, že daňový základ vo výške 10.000€ vynásobí 14timipercentami = 1.400 eur.

Ak potrebujete kvalitný a rýchly posudok na určenie hodnoty nehnuteľnosti v čase darovania, pre čo najlepšiu  optimalizáciu daní a odvodov, sme tu pre Vás.