Kedy zapisujeme stavbu do katastra nehnuteľností?

Na to aby ste Vašu stavba mohli založiť v prospech hypotéky alebo previesť vlastníctvo (predať), je potrebné aby bola zaevidovaná do katastra nehnuteľností.

A či na to potrebujete posudok určíme na základe toho, v akej fáze dokončenosti sa stavba nachádza. Po právne stránke, rozlišujeme dve formy ako môžete stavbu do katastra nehnuteľností zaevidovať:

• ako rozostavanú stavbu, teda stavbu pre ktorú nie je vydané kolaudačné rozhodnutie ale už má dobudované aspoň obvodové múry prvého nadzemného podlažia, alebo
• ako riadnu skolaudovanú stavbu s prideleným súpisným číslom, ktorá je stavebno-technicky v pokročilom štádiu, dostatočnom na vydanie kolaudačného rozhodnutia.

Pri zápise rozostavanej stavby je okrem iného povinnou prílohou posudok pre určenie stupňa rozostavanosti stavby a tento posudok Vám radi vypracujeme s garanciou dodania do 4 dní.

V prípade ak zapisujete skolaudovanú stavbu, posudok na určenie stupňa rozostavanosti sa nepredkladá, keďže kolaudačné rozhodnutie je zároveň potvrdením o stavebnej dokončenosti stavby.

Čo obsahuje posudok na zápis rozostavanej stavby?

Pre vypracovanie posudku a určenie stupňa rozostavanosti musí byť zo stavby zrejmé stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia.

Okrem konštatovania splnenia podmienok na zápis stavby tento znalecký posudok obsahuje aj:

1. fotodokumentáciu skutkového stavu
2. výpočet podielov na spoločných častiach a priestoroch (ak ide o rodinný dom s 2 a viac bytovými jednotkami, respektíve. bytový dom)
3. určenie stupňa rozostavanosti vyjadrené v percentách
4. určenie aktuálnej hodnoty stavby*

*určenie aktuálnej všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti na účely schválenia hypotéky však odporúčame spracovať v novom posudku, ktorého predmetom nebude zápis stavby. Banky nám často zamietajú posudok na určenie stupňa rozostavanosti použitý na účel schvaľovania hypotéky.

Prečo sa stavba zapisuje už ako rozostavaná?

Vo väčšine prípadov s ktorými sa stretávame je dôvod jednoduchý. Ide o základnú podmienku financujúcej banky na uvoľnenie ďalšej tranže prostriedkov z úveru, určeného na výstavbu.

V preklade, ak chcete čerpať hypotéku na dokončenie alebo výstavbu rodinného domu, zakladáte v prospech banky pozemok a rozostavanú stavbu na pozemku (ak nemáte inú nehnuteľnosť) ako protihodnotu aby Vám banka pustila finančné prostriedky.

Pokiaľ však stavba nie je evidovaná na katastri, tak prakticky pre banku neexistuje. Preto sa vo väčšine prípadov využíva prechodný stav v podobe rozostavanej stavby.

Aké podklady je potrebné predložiť k žiadosti o zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností?

Žiadosť o zápis stavby nájdete v predtlačenej podobe na katastri, kde Vám ju radi pracovníci poskytnú. Je potrebné ju vypísať perom a spotrebnými prílohami odovzdať na podateľni.

Alebo využite predlohu v prílohe tohto príspevku a vyplňte si žiadosť v pohodlí domova.

Okrem samotnej žiadosti však musíte do príloh návrhu na zápis predložiť:

1. Overený geometrický plán, ktorým sa zamerala rozostavaná stavba, respektíve fyzicky ho neprikladáte, ale citujete len číslo overenia (v tvare R-číslo/rok),
2. Spomínaný znalecký posudok na určenie stupňa rozostavanosti, ktorý okrem vlastných príloh ako stavebné povolenie, projektová časť a podobne obsahuje pre kataster fotodokumentáciu a výpočet stupňa rozostavanosti,
3. Právoplatné stavebné povolenie a to aj napriek tomu, že sa nachádza v prílohe posudku.

POZOR: V prípade ak zapisujete stavbu s viac bytmi, je potrebné doložiť aj posudok na určenie spoluvlastníckych podielov (spoluvlastnícky podiel prislúchajúci k bytu na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu), keďže ich aj citujete v našej žiadosti o zápis stavby.

Tento posudok si taktiež viete objednať cez okposudok.sk s garanciou dodania do 4 dní.

Ako preklasifikujem rozostavanú stavbu na skolaudovanú?

Mnoho klientov po vydaní a nadobudnutí právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia zamieri rovno na kataster vo viere že si dajú zapísať (zmeniť stavbu na) skolaudovanú stavbu.

Chyba. Kataster vám na základe kolaudačného rozhodnutia stavbu nezapíše. Na to aby vám ju zapísali potrebujete predložiť oznámenie o určenú súpisného čísla (vydáva ho obec na základe žiadosti, ktorá obsahuje v prílohe kolaudačné rozhodnutie).

POZOR: v prípade ak zápisu skolaudovanej stavby nepredchádzal zápis rozostavanej stavby, tak dokladáte okrem oznámenia o určení súpisného čísla aj prílohy, ktoré sme opisovali pre prví fázu (teda pre rozostavaný objekt):

1. Overený geometrický plán, ktorým sa zamerala stavba,
2. Znalecký posudok na výpočet spoluvlastníckych podielov (len v prípade ak ide o rodinný dom s dvoma alebo troma bytovými jednotkami, respektíve nebytovými jednotkami),
3. Listiny preukazujúca právny vzťah k stavbe, ak je vlastníkom osoba iná ako tá, na ktorú bolo vydané oznámenie o určení súpisného čísla,

Na čo si dať pozor

Často sa nám v praxi stáva, že na oznámení sa v sekcii o parcele, na ktorej má stať stavba, nachádza ešte starý údaj, ktorý nekorešponduje s novým geometrickým plánom a zameraním stavby.

Kataster následne v konaní zistí nezrovnalosť medzi vašou žiadosťou, priloženým geometrickým plánom a oznámením o určení súpisného čísla a je nutné riešiť opravu so stavebným úradom. Preto sa pri podávaní žiadosti o kolaudáciu a pridelenie súpisného čísla vždy presvedčte o tom, že zastavaná parcela korešponduje s evidenciou stavebného úradu.

Rovnako to platí aj pre žiadateľa -  tým by mala byť osoba, ktorej bolo udelené stavebné povolenie na predmetnú stavbu ak nedošlo k postúpeniu práv a povinnosti stavebníka.

Ak došlo v priebehu procesu pred kolaudáciou a vydaním súpisného čísla k zmene stavebníka, odporúčame vykonať čo najskôr oznámenie na príslušnom obecnom úrade  stavebnom oddelení, aby sa Vám nestalo, že dostane oznámenie o pridelení súpisného čísla kde bude figurovať ešte pôvodný žiadateľ.

Kataster pri zápise vlastníka stavby vychádza z údaju, ktorý je uvedený na oznámení o pridelení súpisného čísla, ak prílohou žiadosti nie je listina, ktorá by vyjadrovala vlastnícky vzťah k stavbe pre inú osobu (býva najčastejšie aj žiadateľom).

Zapisujete rodinný dom s dvoma bytovými jednotkami?

Pozor si dajte aj v prípade ak zapisujete rodinný dom s dvomi a viac bytovými jednotkami. Okrem toho, že v tomto prípade je nutné priložiť znalecký posudok pre určenie, respektíve výpočet podielov priestorov na spoločných častiach a príslušenstve rodinného domu, tak je dôležite aj označenie vchodov a jednotlivých jednotiek.

Ak zápisu skolaudovanej stavby nepredchádzal zápis rozostavanej stavby (v tomto prípade si označenie bytových jednotiek určí kataster sám, resp. na základe znaleckého posudku, ktorý je povinnou prílohu), tak kataster pri označení vchodov bude vychádzať z oznámenia o určení súpisného čísla, ktorý tento pre každú bytovú jednotku obsahuje. Prípadne môžete podať žiadosť (alebo zahrnúť v tejto) označenie vchodov spôsobom akým si želáte.

V prípade ak zápisu skolaudovanej stavby predchádzal zápis rozostavanej stavby s viac bytovými jednotkami, tak sa často stáva, že ak stavebný úrad nemal rovnakú informáciu o označení jednotiek ako znalec, ktorý vypracoval znalecký posudok na základe ktorého sa jednotky už zapísali ako rozostavané,  dôjde k nesúladu označenia na oznámení so skutkovým stavom na liste vlastníctva. V tomto prípade platí nepísané pravidlo, že kataster už rešpektuje pôvodný právny stav a nevychádza z oznámenia o určení súpisného čísla. Tak sa neľakajte keď po zápise súpisného čísla bude označenie jednotiek iné ako na listine.

Ak si želáte aby kataster vykonal zápis v zmysle oznámenia o určení súpisného čísla, máte možnosť podať žiadosť, v ktorej ho o to požiadate.

Ak ste v našom manuáli nenašli odpoveď na vaše otázky, ozvite sa nám. Radi vám poradíme. Obzvlášť keď budete potrebovať vypracovať posudok.

‍