Pri predaji darovaného bytu, domu alebo pozemku si najprv overte oslobodenie od dane. Až potom riešte výdavky a prípadný znalecký posudok. Tento prehľad sa týka fyzickej osoby a bežnej nehnuteľnosti mimo obchodného majetku.
1. Je príjem z predaja oslobodený?
Pri darovanej nehnuteľnosti je základným pravidlom oslobodenie po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia. Pri zmluvnom prevode rozhoduje vklad do katastra. Pozor aj na skorší príjem zálohy a zmluvu o budúcom predaji uzavretú pred uplynutím lehoty; tieto okolnosti môžu ovplyvniť oslobodenie. Podrobnosti uvádza Finančná správa.
Dedenie má odlišné pravidlá. Pri dedení v priamom rade alebo medzi manželmi sa za stanovených podmienok zohľadňuje aj doba vlastníctva poručiteľa. Samotné nadobudnutie dedením však neznamená, že každý následný predaj je oslobodený.
2. Ktorú cenu môžete použiť ako výdavok?
Pri zdaniteľnom predaji darovanej nehnuteľnosti posúďte situáciu darcu v čase darovania:
- Darca by spĺňal podmienky oslobodenia: výdavkom je hodnota určená znalcom k času darovania.
- Darca by ich nespĺňal: vychádza sa z obstarávacej ceny zistenej u darcu, nie automaticky zo znaleckej hodnoty.
Postup potvrdzuje usmernenie Finančnej správy k darovaným nehnuteľnostiam. Ak potrebujete historické ocenenie, prečítajte si ako pripraviť podklady na spätný posudok.
Uplatniť možno aj preukázané oprávnené náklady na opravy, údržbu, technické zhodnotenie a predaj. Uchovajte faktúry aj doklady o zaplatení. Výdavky sa pri tomto druhu príjmu uplatňujú najviac do výšky príjmu; nevytvára sa daňová strata. Pozrite si prehľad uznateľných výdavkov.
3. Ilustračný výpočet
Predpokladajme zdaniteľný predaj za 100 000 €, oprávnenú vstupnú cenu 80 000 € a ďalšie preukázané uznateľné výdavky 10 000 €.
Výsledok je čiastkový základ dane z tohto príjmu pred prípadným uplatnením súvisiaceho zaplateného zdravotného poistného, nie samotná daň.
4. Aké sadzby platia v roku 2026?
Príjem z predaja patrí medzi ostatné príjmy podľa § 8. Pre príslušný spoločný základ dane sa v roku 2026 uplatňujú pásma 19 %, 25 %, 30 % a 35 %. Výsledok preto závisí aj od ďalších príjmov. Prehľad pásiem zverejňuje Finančná správa v časti Sadzba dane.
V uvedenom príklade by daň z dodatočného základu 10 000 € bola 1 900 € iba vtedy, ak by celý spadal do 19 % pásma. Vyššie pásma sa uplatňujú na príslušné časti základu.
5. Nezabudnite na zdravotné poistenie
Zdaniteľný predaj môže vstupovať aj do ročného zúčtovania zdravotného poistenia. Od roku 2026 sa pri ostatných príjmoch poistenca bez zdravotného postihnutia uplatňuje sadzba 16 %, ako uvádza VšZP. Konkrétna povinnosť závisí aj od poistného postavenia a nároku na zníženú sadzbu.
Pred podaním priznania si overte pravidlá pre rok, v ktorom ste príjem dosiahli. Pri obchodnom majetku, splátkach kúpnej ceny, viacerých podieloch alebo dodatočne zaplatenom poistnom je potrebné posúdiť konkrétne okolnosti. Posudok určuje hodnotu nehnuteľnosti; sám neurčuje konečnú daňovú povinnosť.